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相對剛需市場政策敏感度下降 新型城鎮化存在潛在投資價值
新華房產北京12月10日訊 (記者 孫夢姝) 資金成本上升，資產價格承壓。2014年，銀行負債成本上升將傳導至實體經濟，資金成本快速上升帶來成交量調整風險，但由於地產開發商資金情況好於2011年，且2013年拿地及新開工均較為謹慎，因此預計價格調整將緩於銷量調整。不同城市間市場由於供需差異將進一步加劇區域分化，進而可能引發政策的區別分化。
土地溢價率將逐步走低 行業銷量面臨流動性收緊
近期多地調控政策明確提出明年要增加土地供應，土地溢價率可能逐步走低，而經過4-6個月的政策消化，同策咨詢研究部張宏偉認為：2014年上半年將是最佳拿地期，建議房企到時積極拿地，為將回暖的房市早作準備。當前，調控政策密集出臺，土地成交溢價率處於高位的土地市場條件下，並不是拿地的最好時機，建議房企謹慎拿地，尤其對於體量大、總價高、溢價高的土地需謹慎考慮，避免財務風險。
雖然整體行業銷量面臨著流動性收緊及基數較高等不利因素，但現在正處於經濟改革轉型期的時間窗口，改革大船將催生眾多主題性投資機會，土地改革及國企改革依然是值得關註的方向。土地改革，其本質是為瞭加快土地的流轉和利用，增加城市建設用地，促進經濟增長。短期內所有土地改革核心仍是圍繞流轉和用地指標進行。
映射到投資上，受益的企業類型將分為模式符合城鎮化"產業+發展"方向，更適應低級別城市開發環境的區域型龍頭及大城市中的土地更新先鋒。國有地產改革的可能路徑有兩條，其一為上市公司成為地方資源整合平臺。這將為土地儲備較少，市值較小的公司帶來顯著的投資機會。其二為改革出資人制度，完善分配制度。由於現有地方國有企業在經營效率上與民營企業有明顯差距，若未來可完善激勵，引入市場化機制，將帶來業績的持續提升。
相對剛需市場政策敏感度下降 政策背景下把握推盤時機
累計來看，1-11月30個大中城市商品房銷售套數同比增9%，其中一線城市同比增10%，二線城市同比增4%，三線城市同比增25%。由於去年高基數原因，累計增速依然呈現持續下滑趨勢。今年9月以來，相繼有12個城市出臺瞭樓市調控政策，其中除北京外，均針對需求強化調控力度。從這些區域政策出臺後市場成交情況看，政策負面影響並不顯著，也遠小於之前政策對樓市成交量的影響程度。
12月是2013年房價控制目標考核年度的最後一個月，意味著短期地方調控政策風險將釋放完畢，而地方調控政策對當地樓市負面影響目前看並不顯著。鄭州在政策後銷量雖降，但幅度不及以往；而深圳新房銷量甚至反而上升，二手房下降也有限。政策後深圳、武漢、南京、南昌等地，新推樓盤銷售率仍在較高水平。這和目前相對剛需市場對政策敏感度下降以及需求對房價預期未明顯改變有關。
調控背景下，把握好推盤時機，市場行情火爆時要不失時機加緊推盤，比如9月、10月的市場成交放量期。而在市場處於政策觀望期，成交萎靡時要適當控制推盤節奏，特別是高端住宅，比如近日多地二套房限購加碼，則不宜推出高端住宅，應多推受政策影響較小的剛需盤。經過4-6個月的政策消化之後，預計2014年3-5月市場將再次迎來放量窗口期，房企應抓住時機，加緊推盤。
滬深、大陸在港上市房地產公司2012年總資產周轉率分別為0.27、0.23，存貨周轉率分別為0.41、0.33。2013年一季度，滬深上市房地產公司存貨周轉率已較上年同期增加瞭0.04，越來越多的房地產上市公司持續加快項目結算、儲備營運資金，以滿足未來擴大投資所需。未來，在行業利潤率逐步降低的大趨勢下，房地產公司需繼續緊跟市場變化調整開發節奏，優化產品結構和定價策略，以加快周轉速度。
新型城鎮化存在潛在投資價值 深度城鎮化將使住房條件改善
中共中央政治局12 月3日召開會議，會議提出要走新型城鎮化道路，並表示將於2014 年出臺實施國傢新型城鎮化規劃，落實和完善區域發展規劃和政策，增強欠發達地區發展能力。
從歷史經驗上看，中國城鎮化的推進總是和大規模開展基礎設施建設和開發房地產密切相關。新型城鎮化也會帶動基礎設施等方面的建設，因此二三線城市的地產公司以及佈局二三線城市的開發商均有長期利好。新型城鎮化首次提出城鎮化的質量，因此和城鎮化相關的軌道交通，環境污染問題，能源緊張將會有所改觀，這也是未來房地產市場潛在的投資價值。
深度城鎮化將使得農村土地更加集中，農資流通渠道的扁平化和下沉勢在必然，土地流轉過程中具有良好渠道和優秀品牌的房地產企業有望獲得更好發展。伴隨著新型城鎮化帶來的住房條件的改善，新型城鎮化也有望帶動人們對手機、電腦、電視等方面的需求。從過去的情況來看，由於受制於收入增速慢和城鄉收入差距大等方面的原因，農村居民此類消費方面的保有量及滲透率方面都低於城鎮居民，而這一情況將在未來有所改變。
車子不是我在開
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/07392538525.shtml
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