任大炮稱樓市前景不好不壞 沒準備就會死
8月6-9日，2014博鰲房地產論壇海南再啟，圍繞主題"下行通道中的房地產"，觀點地產新媒體遍訪海內外知名經濟學傢、企業領袖、行業精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業未來。
2014年這半年，最為人關註的詞或許是"下行"經濟下行與房地產下行。在這個微妙時刻，我們關註和挖掘更加深度的"企業傢、企業和它所代表的責任與承擔"。
7月7日，觀點地產新媒體在北京與華遠地產董事長任志強面對面交流，反思和回顧過去半年的地產大勢，詢問下半年市場前進的導向和力量。
在自傳《野心優雅》中，任志強自白道："我太想讓大傢知道我也是個有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一張表面嚴厲的面孔背後，也有"不可告人"的弱點。"
更多時候，任志強給外界的印象是激進與強勢。他多次就房地產問題與人展開激辯。
不過，激進"任大炮"的外衣包裹下，任志強卻始終保有一顆率直、理性而憂慮的心。
"幹開發商的活，操總理的心。"這是地產同仁給任志強的普遍評價，或許這便是任志強作為一位企業傢給自己的定位與擔當。
就今年房地產市場總的發展趨勢，任志強認為沒有發生變化，"城鎮化沒有發生變化，人口結構沒有發生大的變化，經濟持續增長有變化，雖然現在下行瞭一個臺階，但是它還是增長的，沒有從正變成負的"。
對於未來市場走勢，任志強依然保持樂觀態度："今年並沒有那麼壞，下降18%之後，還有10億多平方米。"
"沒準備的人才會死。"任志強一如既往地犀利。
以下是觀點地產新媒體對華遠地產董事長任志強先生的2014博鰲房地產論壇專訪節選：
觀點地產新媒體：有學者在一個演講裡有談到，房地產的長期下行已成定勢，包括交易、銷售都在下行，您怎麼看？
任志強：他說的應該是宏觀經濟下行，我覺得房地產會和宏觀經濟同步。通常情況下，世界各國的房地產一般都和宏觀經濟同步，換句話就是宏觀經濟上升的時候房地產才可能上升，宏觀經濟下降的時候，房地產可能也會下降。
有的人把股市和房地產作為原因，認為房地產下行帶動宏觀經濟下行，其實我更認為房地產和股市都是宏觀經濟的一種表現形式，宏觀經濟下行才會讓房地產下行。一般來說，房地產投資上行的時候，GDP是下行的。
什麼叫下行？當房地產投資增速低於固定資產投資增速的時候，一般經濟是下行的。從2000年到現在為止，基本上都是這個情況。今年房地產投資增長率可能下行，估計會變成個位數，可能小於10%，但小於10%對宏觀經濟也是正影響。
當投資增長是正的時候，對GDP的貢獻度一定是正的，隻是沒有過去那麼大瞭。我們估計會影響0.5個百分點，如果再加上香港企業的話，可能會影響1.2%的GDP。這就要靠其它投資增長來彌補房地產掉下去的這塊投資，例如高鐵、基礎設施，否則投資增長的速度對GDP的影響比較大。
中國的經濟總量越來越大，按照現在7%的增長，以50多萬億元的總量推算，大概有4到5萬億元的增長。過去經濟總量是10萬億元的時候，10%的增長，不才1萬億嗎？20萬億元的時候，10%的增長也才2萬億元。
現在50多萬億元的經濟總量，按照7%的增速，也比過去的10%增長得更多，總量更大。所以最主要看整體的情況，不能天天過蜜月，老是高增長怎麼可能？我們得過日子，7%的增長已經很好瞭。
這就叫增速下滑，比如今年房地產不好，但是可能增速還是正的，因為在計算GDP的時候不計算銷售，隻計算有多少投資，所以隻要是正投資，就是對宏觀經濟的正增長。銷售下降和GDP沒關系，銷售下不下降實際上影響的是下一年，不會影響這一年。
觀點地產新媒體：2014博鰲房地產論壇的主題是"下行通道中的房地產"，您認不認可？
任志強：對於下行有幾種不同的認識，一種下行就是宏觀經濟下行，所有行業都下行，很難找到在宏觀經濟下行時候完全一枝獨秀的。應該說前幾年房地產是在經濟下行中一枝獨秀，這是因為當時處於進入城市化的高增長過程，所以房地產對宏觀經濟的支撐作用非常大。
第二種下行是價格下行，其實資產價格是波動的，經常是今年下行，明年上行。比如說股市一直跌，但跌到2000多點，也就是在這個位置上波動。
第三種下行是增速下行，房地產和中國宏觀經濟更多的關系還是增速下行。不能說中國宏觀經濟掉下去瞭，7%的增長和10%的增長相比確實掉下去瞭，但是7%的經濟增長還是正增長，在世界各個國傢當中還是比較好的，隻不過是中國習慣瞭10%的高增長，所以7%就受不瞭。
第四種是總量下降，房地產下一個階段可能面臨總量下降的過程，就是說宏觀經濟下一個臺階的時候，房地產也會下一個臺階。比如宏觀經濟保持6%、7%增長的時候，房地產可 能是個位數增長，以後銷售再降一個臺階之後，繼續維持增長也是有可能的。
以去年全國13億平方米的銷售面積計算，估計今年即便下降20%，也還有10億平方米的銷售面積，這就相當於2012年的情況；下降到百分之二十五、六，接近30%的時候，還是相當於2011年和2012年的水平，規模還是很大的。
未來市場發展過程中，房地產銷售可能會維持10到12億平方米之間的水平。原來計算的是到17億平方米開始下降，現在看來13億、14億平方米就到頭瞭，當然下降速度會更慢，10億平方米左右可能要維持很多年。
如果按照總量計算的話，還需要新增200多億平方米的建築總量，那就需要維持七八年左右。
觀點地產新媒體：下降後每年的庫存量怎麼消化？
任志強：我們沒有看到更多的庫存，今年投資增長上升不是因為開工面積增加，今年的土地購置和新開工面積都是負的。到現在為止，新開工的增長是負百分之二十幾，今年全 年肯定是負的。
觀點地產新媒體：負增長之後，後面的供應不夠，房價會不會漲得很高？
任志強：升得很高可能不會，但是有可能還會升。今年還有幾個月時間，我們看到趨勢是持續下降的，新開工如果持續降年底的話，就把庫存和總量調整瞭，今年可能會少開10億平方米，再消化十多億平方米，裡外就相差20億平方米瞭。
觀點地產新媒體：這20億平方米會不會把需求又推起來？
任志強：明年9月份以後有可能。因為供求關系引起價格變動的概率會比較大，通常從新開工下降、土地供應下降到後期，大概要一年多時間才能在市場中反映。
觀點地產新媒體：今年房企都是主動縮減開工量，不願意去投資麼？
任志強：沒有市場預期，開工量就會下降；沒有銷售支撐，到位資金就會下降得很快，今年到位資金下降幅度是最大的，比2008年還大。
觀點地產新媒體：很多企業還是感覺到市場前景不太好？
任志強：現在也沒有太壞，不就下降百分之七八嗎？在去年的基礎上下降百分之七八，去年漲百分之二十幾，隻有2013年一年是好日子。
2010年是10.1%的增長，2011年隻有4.9%，2012年是1.8%，去年達到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增長就不得瞭，下降百分之七八也有增長。
觀點地產新媒體：意思是和2012年持平，日子都還可以？
任志強：下降18%之後，還有10億多平方米。
觀點地產新媒體：今年這種情況，開發商是有準備的？
任志強：就是沒準備的人才會死。
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觀點地產新媒體：您提到資產價格這個概念，影響資產價格的因素有哪些？
任志強：資產價格既受宏觀經濟影響，也受市場供求關系、購買力等多種因素影響。比如資產價格完全下行瞭，就預示著房價怎麼汽車貸款汽車貸款銀行汽車貸款貸款率利試算身分證借錢管道信貸年息跌瞭，但如果國內貸款提高利率，實際資產價格就沒有下行，而是上行瞭。
例如一筆20年期100萬元貸款，在優惠利率和非優惠利率情況下，可能差20萬元利息。這樣估算，一套房可以降10萬元，但是消費者並沒有得到任何優惠，實際還要多支付10萬元，因為利率上漲瞭。更嚴重的後果就是，這在貸款的當月就發生瞭，利率上升以後，消費者每個月還的錢就多瞭。對消費者來說，實際資產價格並沒有下降，房價下跌這部分不足以掩蓋或者說沖抵銀行個貸提高的利率，這個影響是很重大的。
資產價格可能受宏觀經濟的影響也比較大，不能隻看房價跌沒跌，要加上市場的購買能力和優惠利率這些部分。為什麼老百姓說房價降瞭也買不起？就是因為個貸利率的問題。
房屋降價隻有在一次性付款的時候才能體現，沒有優惠利率，個貸利率就把價格又漲回去瞭，開發商降的這部分錢都給瞭銀行，老百姓沒得到任何實惠，所以這一輪降價中，基本上老百姓沒有得到任何實惠。
此外，供求關系在一些地區也會產生影響。有些地區供給加大瞭，人口外流瞭，導致這個地區的房子需求量下降，數量多瞭價格就下降。比如說工業轉移問題，工業轉移會把勞動人口帶走，所以在面臨工業轉移和人口轉移的二三線城市，會出現供過於求的現象。普遍來說，就是一個資產價格下降的問題。
觀點地產新媒體：歸結起來，您認為總的趨勢是沒有發生變化？
任志強：經濟持續增長沒有變化，雖然現在下行瞭一個臺階，但還是增長的，沒有從正變成負；城鎮化沒有發生變化，人口結構沒有發生大的變化，還是需要大量住房的；居民消費越來越多用於住房消費趨勢也沒有變化。這幾年人口調查中，從年齡上可以看到，傢庭消費中住房消費比重是逐年增加的，這也沒有變化。有這幾個支撐，市場不會發生大的變化。
不管保障性住房也好，棚戶區改造房也好，這些也是房子，從總量上看增加瞭一部分供應量，這些增加的供應量一定會沖擊市場上的供應量。
現在市場統計包括保障性住房、自住房和棚戶區改造，大傢都分不清瞭。統計混亂就在這裡，保障性住房大部分可能都仍然在房地產開發裡。比如拍下一塊土地，90%都是保障性住房，但是因為有10%的商品房，所以還是統計到開發商那裡。自住型商品房雖然算保障房性質，也是按商品房統計的。
【《樓市爆米花》第二期：我們又相信愛情瞭】
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-17/08194298007.shtml
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