大城市房價沒有免跌金牌
當前房地產市場出現非常奇特的現象：一邊是杭州某樓盤因為降價導致業主砸場，另一邊是上海某樓盤成交均價漲瞭5000元隻用瞭兩個小時全被搶光。樓市輿論一改去年下半年一來"空頭死絕"的情況，對於當下市場走向發生瞭嚴重分歧。
一種觀點認為像杭州、廣州等大城市出現降價潮預示著樓市進入瞭下跌的"拐點"，輔以香港樓市回調、很多中小城市出現的鬼城現象，以及某些地產大鱷們的看空言論，更是增加瞭空頭們"唱空樓市"的信念；另一種觀點是政府並不希望房價跌，而且剛性需求非常大，再加上對沖儲蓄貶值等因素，當下樓市隻不過暫時"休克"，以規避因去年下半年暴漲被人關註的風頭，一旦時機成熟，仍會一炮沖天，上演驚天大逆轉。
上述分析都在強調供求關系在樓市起著決定性作用。但是，當房地產被放大為投資和投機工具之後，住房的屬性已經從居住性功能演化為金融功能。信心往往成為房價與成交量走勢的關鍵性因素，當出現極端的上漲預期與實際的搶購行為時，量價齊升也就是其必然結果。自從1998年房地產市場化改革之後，出現瞭十幾年大牛市，中國樓市也贏得瞭隻漲不跌的傳奇，最近兩次表演是2009年下半年與2013年下半年，其理由與支撐以及過程基本是一個模子走出來的。
在房地產金融屬性的支配下，信貸杠桿就成為房價漲跌的關鍵所在。房地產是一個資金密集型產業，需要大量信貸資金才能運轉，大量信貸資金或明或暗地介入瞭這個市場，從而引發瞭房地產市場供需嚴重失衡，房價大幅度上升，成交量也隨著一輪一輪的搶購潮的掀起屢創新高。房價走高以及成交量的增加，需要更多的信貸資金支持，因此，房地產不僅僅成為貨幣蓄洪池，房地產市場創造瞭大量信貸需求，從而成為推動信貸快速增長的推手。即使信貸資金不增加，大量遊資以及從其他行業遊離出來的資本也在源源不斷地補充進來，從而形成瞭一個"信貸-房地產"雙向反饋循環體系。
如果我們不是僅僅從某一個環節而是從整個運動過程來看，地價與房價通過信貸資金互為因果雙向循環就顯現出來。這個由店面信貸年息借貸增貸轉貸信貸打造的堅不可摧的循環系統形成強大的吸引力，將地方政府、銀行、投機客、開發商以及普通購房者統攝其內，形成瞭一個同榮共衰的體系。
這個看似堅不可摧龐大體系，已經給整個經濟造成瞭重大威脅。首先，將大量的真實需求者排除其外，隻得傾其傢產或掏空三代儲蓄買一套房，用以結婚成傢；其次，將巨量信貸資金錯誤配置於此，而大量真實需要信貸企業卻告貸無門，為經濟結構調整設置瞭最為龐大的障礙，成為做空中國制造的典型力量；其三，隨著房價上漲，人們的生活成本與企業生產成本顯著上升，社會區分成為一個有房者與無房者階層；其四，也是最重要的，銀行與地方政府自願深陷其中，一旦一個微小沖擊演變成為系統性風險，很容易爆發金融危機與大規模債務危機。
從當下緊急程度來看，第四個危險的威脅性最大。去年下半年樓市突然暴漲，與影子銀行危機以及地方債務風險不無關系。隨著房價爆棚以及成交量大規模上漲，這一危機暫時被躲過去瞭，但是，也埋下瞭更大的隱患。數據顯示，僅僅去年國內就出現瞭12座新"鬼城"。
雖然這隻是三四線城市出現的局部現象，但並非說大城市就有免死金牌，很多大城市也是依靠信貸與土地雙重循環才得以大規模擴張。在M 2已經超越百萬億背景下，未來信貸擴張速度是否放緩還是持續下去，就成為決定這場樓市多空大對決勝負的關鍵。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-17/08222647978.shtml
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